fbpx

Cum să cumperi un apartament neconstruit fără să-ți iei țeapă?

Cum să reduci riscul când cumperi un apartament încă neconstruit sau în faza de construcție?

Autor Cosmin Poenaru – Avocat

cosminpoenaru.ro/

Prețul mai scăzut în raport cu celelalte imobile construite poate fi un avantaj care cântărește mult în decizia de a cumpără.

Dar și riscurile pot fi mai mari, mai ales dacă nu le limitezi, sau mai grav, dacă nu le cunoști.

I. Dezvoltatorul îți dă țeapă și fuge cu banii

Pentru a oferi un preț bun, majoritatea dezvoltatorilor imobiliari, nu o sa-ți ceară doar un avans de 10%, ci unul mult mai mare sau chiar prețul întreg (eventual plătit în etape pe măsură ce se fac lucrările). Se poate întâmpla ca “dezvoltatorul” să ia bani de la mai multe persoane, fără să aibă intenția de la bun început să construiască, iar ulterior să dispară cu ei. Chiar dacă săvârșește mai multe infracțiuni, în practică, e destul de greu și complicat să-ți recuperezi ulterior banii în integralitate.

De aceea ar trebui să vorbești cu un avocat, care pe lângă cercetările specifice să verifice și istoricul și datele companiei, și mai ales litigiile pe care le-a avut compania, dar și persoanele fizice care conduc compania (litigii pe înșelăciune, fraudă sau alte fapte asemănătoare, chiar și civile).

II. Dezvoltatorul NU vrea să-ți dea țeapă în mod intenționat

Să spunem că găsești un dezvoltator de bună-credință căruia îi dai banii pe un plan, dar care chiar vrea să construiască.

Ar trebui să știi ce se întâmplă și ce poți face dacă suprafața apartamentului e mai mică decât cea promisă, finisajele nu sunt cele la care te-ai așteptat, apartamentul trebuia să fie gata într-un an, dar au trecut deja 2 ani etc. Răspunsul la aceste întrebări îl găsești în clauzele din contractul pe care l-ai negociat. Dacă nu prevezi, nu e totul pierdut. Legea prevede o reglementare generală de mijloc, prin care mai poți remedia unele aspecte (asta dacă dezvoltatorul nu a pus clauze exclusiv favoare lui în contract, așa cum se întâmplă de multe ori).

Pe lângă acestea, ce se întâmplă dacă:

  1. Dezvoltatorul trebuia să se împrumute și de la bancă, dar acesta nu mai îndeplinește unele condiții cerute de către bancă și fără acei bani nu poate să demareze lucrările? Banii tăi au fost deja cheltuiți pe autorizații și săpături.
  2. Dezvoltatorul este prins când dă șpagă pentru autorizații la primar și este arestat. Cine mai construiește? Ce se întamplă cu banii tăi care au fost plătiți?
  3. Dezvoltatorul nu este prins când dă șpagă la primar, dar autorizația de construcție nu îndeplinește toate condițiile de legalitate, iar primarul nou-ales îi suspendă lucrările și desființează autorizația, astfel încat nu se mai poate construi acel bloc pe acel teren pe o perioadă nedefinită. Ce se întamplă cu banii tăi care au fost plătiți dezvoltatorului?
  4. Piața imobiliară se prăbușește, iar marginea de profit a dezvoltatorului dispare. El a cumpărat materialele de construcție la un preț mare, iar acum și în următorii ani apartamentele se vor vinde la un preț mic, astfel încât nu va putea să-și recupereze nici costurile și nici nu are alte fonduri să continue construcția. Ce se întamplă cu banii tăi care au fost plătiți?
  5. Alte motive obiective.

Ar trebui să știi răspunsul la aceste întrebări pentru a face o achiziție asumată și în cunoștiință de cauză.

Dacă nu ai negociat clauzele contractuale bine la început, cel mai probabil, nu îți vei mai recupera nimic. Firma va plăti cu banii pe care îi mai are pe cei care au prioritate la plată și care au negociat acest lucru la momentul contractării. Ulterior, va intra în faliment. Firma va răspunde doar în limita capitalului social și nu îi vei mai putea urmări cu bunurile de pe persoană fizică pe cei care au condus societate, așa cum poate vei vedea că fac alți creditori, care sunt în aceeași situație ca a ta, dar care au negociat și prevăzut aceste garanții la momentul încheierii contractului. Administratorul societăţii va coborî dintr-un Bentley la proces, iar judecătoarea îți va spune că societatea nu mai are bani și nu poți să-ți recuperezi banii plătiți.

De aceea este bine ca la încheierea contractului, șă angajezi un avocat care să-ți spună foarte bine care sunt riscurile, cum le poți limita și ce garanții poți avea. Doar așa poți face o achiziție calculată și asumată.

 

 

 

Contactează Avocat
close slider